İnşaat Taahhüt

İnşaat, tanımı itibariyle;

Binaların , altyapı ve üstyapı tesislerin, endüstriyel işletmelerin, konut alanlarının, yol, demiryolu, havalimanı, liman gibi ulaşım tesislerinin yapılması faaliyetlerinin tümüdür.

Planlama, finansman ve tasarımla başlar ve yapıyı inşa edilip kullanıma hazır olana kadar devam eder; inşaat aynı zamanda onarım ve bakım çalışmalarını, varlığı genişletme, genişletme ve iyileştirme çalışmalarını ve nihai yıkım , sökme veya hizmetten çıkarma işlemlerini de kapsar .

İlk kulübe ve sığınaklar elle veya basit aletlerle inşa ediliyordu. Tunç Çağı, profesyonel bir inşaat ustaları sınıfının, dubar ustalarının, döşemecilerin, marangozların ortaya çıkmasını sağladı. Konusunda uzmanlaşan bu profesyonel ustalar ile bilgi birikimi ve usta çırak ilişkisi ile bilgi ve becerinin daha genç nesillere de aktarılması mümkün oldu.

Zaman zaman köleler inşaat işlerinde kullanılıyordu. Ortaçağ'da , usta sınıfları, organize olarak loncaları oluşturmuşlardır. 19. yüzyılda, buharla çalışan makineler ortaya çıktı ve daha sonra, vinçler , ekskavatörler ve buldozerler gibi dizel ve elektrikle çalışan araçlar ortaya çıktı . Bu teknolojik gelişmeler; inşaat sektöründe imkanları ve kabiliyetleri aynı zamanda sürati çok geliştirdi.

Hızlı inşaat , 21. yüzyılda giderek daha popüler hale geldi.

İnşaat Sektörünün Alanları

Genel olarak, üç inşaat sektörü vardır:

Bina İnşaatları,
Altyapı İnşaatları ve
Endüstriyel tesisler

Bina inşaatı genellikle konut ve konut dışı olmak üzere ikiye ayrılır.

Ağır inşaat veya ağır mühendislik olarak da adlandırılan altyapı, büyük kamu işleri, barajlar, köprüler, otoyollar, demiryolları, su veya atık su ve hizmet dağıtımını içerir.

Endüstriyel inşaat, açık deniz inşaatı ;esas olarak enerji tesisleri, madencilik ve taş ocakçılığı, rafineriler , kimyasal işleme, enerji üretimi , değirmenler ve üretim tesislerini içerir .

İnşaat sektörü profesyonel hizmet firmaları

Mühendislik,
Mimarlık
Hesap ve Hakediş Yönetimi,
Proje yönetimi

Bir İnşaatın Yapım Süreci

Bir bina inşaatı için öncelikle arazi seçimi yapılır. Eğer arazi sahibi inşaatı, tamamen kendisi finanse ederek, bu işi profesyonel bir inşaat şirketine yaptırmak isterse, bu inşaat türüne taahhüt diyoruz. Burada arazi sahibi özel veya kamu olabilir. Eğer arazi sahibi bu işi bir inşaat firmasına verirken finansmanını karşılamak istemez ise; Bu duruma kat karşılığı veya gelir paylaşımı modeliyle inşaat yapımı diyoruz. Arazi sahibi; yapılan inşaattan karşılıklı anlaşma ile belirlenen belli bağımsız bölümleri veya inşaatın tamamı üzerinden bir payı inşaat şirketine verirse bu kat karşılığı inşaat olmuş oluyor. Eğer arazi sahibi, yapılacak binanın tamamını satmak istiyorsa bu durumda inşaat şirketi ile gelir paylaşımı anlaşması yapabilir. Her satılan birimden arazi sahibi ve inşaat şirketi belli bir pay alarak işi tamamlarlar.

Oldukça basit bir şekilde verdiğimiz bu modellerin ir çok karma türevleri de olabilmektedir.

Biz Brener olarak tüm yukarıda bahsettiğimiz iş modellerinde 22 yıllık tecrübemizle bir çok iş tamamladık. Edindiğimiz tecrübe ile; hangi arazide hangi tür model iyi çalışır ? konusunda önemli bir birikimimiz var. Bu tecrübemizi arazi sahipleri ile yaptığımız anlaşmalara yansıtıyoruz. En iyi proje bitmiş projedir. Onun için; modelin baştan düzgün ve çalışır şekilde oluşturulması gerekiyor.

Konut inşaatları, yerel inşaat idaresi yönetmeliklerine ve uygulama kurallarına uygun olmalıdır. İçinde seçilecek malzemeler, uygulanacak mimari proje; imar yönetmeliklerine uygun olmak kaydıyla, istenildiği gibi tasarlanabilir. Burada önemli olan mimari tasarımın gücü; binanın değerini oluşturan önemli bir faktör olmaktadır. Biz Brener olarak mimari ve endüstriyel tasarım kökleri olan bir firmayız. İnşa ettiğimiz yapılara mutlaka bir mimari kimlik vererek; her bir yapının kendine özgün bir tasarımı olmasına önem veriyoruz.

Birbirini tekrar eden; adeta pencere açılmış depo binaları gibi yapılar inşa etmek bize; mimari tasarımın binalara getirdiği ruha inandığımız için; uygun gelmiyor. Biz Brener olarak; her yapının özgün bir kimlik taşıması için gereken çalışmayı yapmaktan da zevk alıyoruz. Çünkü işimizi seviyoruz.

Binanın türüne bağlı olarak, inşaatlar;

Alışveriş merkezleri, oteller, villalar, yerel yönetim binaları, eğitim kurumları ve dini kurumlar, camiler, ulaşım merkezleri, perakendeciler, finans kurumları ve sosyal merkezler, park ve bahçeler ve daha bir çok türde yapılar olabilmektedir.

Altyapı inşaatı

Altyapı inşaatlarında, yollar, köprüler, kanallar, barajlar, tüneller, havaalanları, su ve kanalizasyon sistemleri, boru hatları ve demiryolları gibi kamu işleri dahil olmak üzere fiziksel ve doğal olarak inşa edilmiş çevrenin tasarımını, inşasını ve bakımını kapsayan alanları tarif ediyoruz.

Endüstriyel inşaat

Fabrikalar, Ulaşım tesisleri, Marinalar, Madencilik ve taş ocakçılığı , Petro Kimya tesisleri ve rafineriler, enerji üretim tesisleri, Barajların elektrik nakil istasyonları, tarım ve gıda tesisleri, depolar gibi yapıları içerir .

İnşaat Süreçleri ve Planlama

Bir inşaat projesinin uygulanabilir olduğuna karar verildikten sonra, ilk tasarlanan mimari proje; yerel yönetimlerden onay alınacak şekilde yeniden ve kanunlara uygun hale getirilir.

Bir inşaat projesi, imar ve bina yönetmelikleri ve yerel arazi kullanımı planlama politikalarına uymalıdır .

Bir proje ;komşu mülkler ve mevcut altyapı, ulaşım, sosyal altyapı ve su temini dahil kamu hizmetleri, kanalizasyon, elektrik, telekomünikasyon vb.) Veriler, saha analizi , saha araştırmaları ve Geoteknik araştırmalar konularında incelenmeli ve bu açılardan değerlendirilmelidir. Tüm planlama yapılıp gerekli izinler alındıktan sonra; yerel yönetime başvurularak ruhsat alınması gerekir.

Hazırlık çalışmaları, inşaat anında kesintilere ve öngörülemeyen riskli durumlara neden olabilecek durumları önlemek için; yukarıda sayılan etkilerin tamamı dikkate alınarak yapılır. Bu konu bir tecrübe; uygulama becerisi, iyi ilişkiler; projenin tekniğine hâkim olma , gerektiğinde anında değiştirebilme; maliyet kontrolüne de aynı şekilde hâkim olup projenin mali uygulanabilirliğini de sürekli göz önünde bulundurma gibi bir çok faktörü içerir.

Biz Brener olarak bu proje geliştirme ve inşaat konusunda sadece uygulama değil; tasarım ve mühendislik güzümüz ile projeleri, sahaya en uygun şekilde tasarlayıp, projelendirip; ilgili mercilerden izinleri alıp gerçekleştiriyoruz.

İnşaatın Finansmanı

Projenin gerçekleştirilmesi için sadece arazi sahibi olmak yetmez. Gerçekçi bir finansal plan gerekir. Daha önceki yıllarsa say-yap dediğimiz yöntemler ile başlanan projelerde; bir çok inşaatın yarım kalması ile, bu yöntemin artık uygulanmasının çok güç olduğu görüldü.

Proje planlaması yapıldıktan sonra, mali portre çıkartılır. Bir nakit akış planı yapılır. Bu plana göre; finansmanın ne kadarı öz kaynaklardan ne kadarı banka yoluyla ne kadarı da ön satışlarla karşılanacağı baştan belirlenir. Burada ön satış dediğimiz bölüm için banka garantisi gerekir. Bu garanti verilebilmesi için proje ortakları bankaya teminat sunmalıdır. Banka değerlendirme yaptıktan sonra bir proje kredisi limiti oluşturarak hakediş yöntemi ile krediyi kademeli bir şekilde serbest bırakır. İnşaatın süreci; planlanan cpm’e (critical path method) uygun gittiği taktirde bir sorun çıkmaz.

Ancak ve ne yazık ki; bir çok inşaat planlar masa başında yapılır ve en iyi senaryoya göre tasarlanır. Oysa sahada bir başka gerçeklik vardır.

Masabaşı mühendisleri ile saha mühendisleri genelde anlaşamaz. Diyalog eksikliği her zaman bir problem yaratır. Çözüm ise saha mühendislerinin projelendirme aşamasında Masabaşı mühendisleri ile çalışmalarını sağlamaktır. Bu zor bir süreçtir.

Biz Brener olarak; projenin tasarım aşaması CPM planlaması, mali planlama ve uygulama aşamalarında tüm teknik kadroyu bir arada tutarak çok önemli bir başarı sağlıyoruz. Böylece planlanan ile gerçekleşen arasından bir fark olmadığı için; proje nakit akışı ve mali planları da bütçeler ile bir tutarlılık içinde gidiyor.

Projenin türüne bağlı olarak, proje hazırlık aşamasında ve uygulamada tüm ekipleri uyumlu bir şekilde çalıştırmak bir inşaat projesinin en önemli sırrıdır.

Finansal planlama, proje başlamadan önce gerekli risk değerlendirmelerinin yapılması ve acil durum planlarının mevcut olmasını sağlar ve planın proje süreci boyunca düzgün bir şekilde yürümesini temin eder.

İnşaat projeleri; süreç esnasında, tedbir alınması halinde önlenebilir mali sorunlar ile karşılaşabilir.

Maliyetlerde öngörülemeyen artışlar
İşgücü kıtlığı
Malzeme tedariğinde sıkıntılar
Yerel Yöneticilerin değişmesi ve ek kontrol yapmak istemeleri
Mülk sahibinin; öngörülemeyen talepleri, acil satış yapmak ve paraya ulaşmak istekleri gibi.
Banka sisteminde yaşanan genel sorunlar ve faiz arttırma talepleri
Enflasyon artışı ve veya devalüasyon ve maliyet kontrolünü kaybetmek
Öz sermaye koyacak proje ortaklarından bir yada birkaçının mali sorun yaşaması ve katkı yapamaması nedeniyle sermaye kaynak sorunu

Brener olarak, bugüne kadar gerçekleştirdiğimiz tüm projelerde bu ve benzeri sorunlar ile karşılaştık. Tedbirli bir yapıda hareket ettiğimiz ve kötü senaryoyu dikkate aldığımız için projelerimizi daima zamanında bitirip teslim ettik. Yapıcı davranışlarımız ise projeler için bazen cankurtaran rolü üstlenmemize de yol açmıştır. Örneğin; mali sorun yaşayan bir proje ortağının hisselerini satın alıp; projeye sorunu aksettirmeden devam ettirmek gibi. Bunun için belli bir mali yapı kurulduktan sonra her zaman bir back-up senaryosuna da hazırlıklı olmamız bizi daha gerçekçi hareket etme konusunda cesaretlendirmiştir.

İnşaat hukuku

Bir inşaat projesi, tüm tarafların dikkatle göz önünde bulundurulması gereken karmaşık bir inşaat sözleşmeleri ve diğer yasal yükümlülüklerden oluşur. İki veya daha fazla taraf arasında bir dizi yükümlülükten oluşmaktadır. Sözleşme olası sorunları yönetmek için bir sistematik sağlamalıdır. Burada önemli olan tarafların tümünün hak ve yükümlülüklerinin açık ve şüpheye yer bırakmayacak şekilde tarif edilmesidir. İnşaat sözleşmelerinde taraflar tecrübeli hukukçularını mutlaka daha başlangıçta bir araya getirmelidir. Yarın olası bir problemde nasıl davranılacağı; işin aksamadan çözümü açısından çok önemlidir.

Bir projede, hukuk danışmanları; oluşturacakları sözleşmelerde belirsizlikleri ve diğer olası sorun kaynaklarını belirlemeye ve sorunları önlemek için seçenekler sunmaya çalışır. Proje inşa sürecinde ortaya çıkan çatışmaları önlemek ve çözmek için başlangıçta yapılan tanımlar ve önleyici tedbirler çok önemlidir. Hukuk danışmanları; projenin gerçekliğine uyan bir hak ve yükümlülük tarifi yaparlar.

Teklif oluşturma süreçleri

Tasarım yap, Maliyet ve Fiyat Oluştur, İnşaat İşine başla; inşaat projelerinde genelde uygulanan yöntemdir.

Bu yöntemde Tasarım yapan Mühendislik Grubu, projeyi geliştirdikleri müşteri için proje koordinatörü olarak hareket eder. İnşaatı kavramsal ve detay olarak tasarlar, şartnameleri hazırlarlar. Hazırladıkları tüm çizim ve dokümanları; bunlara göre inşaat yapılabilmesi için inşaat firmasına teslim ederler. Daha sonra da inşaat sürecinde proje ile inşaatı karşılaştırarak denetleme yaparlar.

İşverenin tarafından kendilerine verilen göreve uygun olarak inşaat işinin tamamını veya parça parça olmak üzere ihale yapar ve inşaat şirketine veya şirketlerine ihale ederler.

Başlangıçtan bitişe kadar projeyi yönetirler. Buna paralel olarak, alt yüklenicilerle doğrudan sözleşmeye dayalı ilişkileri olan müşteri ile ana yüklenici arasında doğrudan sözleşme bağlantıları vardır. Çalışmaları proje devir teslimine kadar devam eder.

Brener olarak projenin tasarlanması; inşa edilmesi ve sonrasındaki teslim ve yaşama geçme dönemlerini yürüterek; ayrıca yönetim hizmetlerini de vererek; projenin sadece fiziki tamamlanmasını değil; içindeki yaşamın da normal olarak yürümesini sağlamak için tam bir proje inşaat ve teslimi çalışması yapıyoruz.

bize ulaşın